Location et Électricité : Obligations du propriétaire

En tant que propriétaire bailleur, la mise en location d’un bien ne s’improvise pas. Au-delà de l’aspect esthétique, c’est la sécurité qui prime. Une installation électrique défaillante engage directement votre responsabilité pénale en cas d’accident.

Loi ALUR, décret de décence, diagnostic obligatoire… Le cadre législatif s’est durci ces dernières années. Que vous louiez un appartement à Oyonnax ou une maison dans le Haut-Bugey, voici tout ce que vous devez savoir pour être en conformité et éviter les litiges.

Le critère n°1 : Le « Logement Décent »

Depuis le décret n°2002-120, tout logement loué (vide ou meublé) doit être « décent ». Concernant l’électricité, cela signifie que l’installation ne doit présenter aucun risque pour la sécurité physique ou la santé des locataires.

Concrètement, le logement doit disposer :

• D’un réseau électrique permettant l’éclairage et le fonctionnement des appareils ménagers courants.

• De protections adéquates (disjoncteurs, fusibles) contre les surintensités.

• D’une absence totale de risques de contact direct (pas de fils dénudés qui pendent, pas de prises arrachées).

Le Diagnostic Électrique Obligatoire (DEO)

C’est la pièce maîtresse du dossier de location. Pour tout bail signé depuis juillet 2017, si l’installation électrique du logement a plus de 15 ans, vous devez fournir un diagnostic électrique.

Ce document, valable 6 ans pour la location, doit être réalisé par un diagnostiqueur certifié et annexé au bail. Il vérifie 6 points de sécurité essentiels, notamment :

1. La présence d’un appareil général de commande (disjoncteur principal).

2. La présence d’une prise de terre associée à un dispositif différentiel (le fameux 30mA qui sauve des vies).

3. Le respect des zones de sécurité dans la salle de bain (pas de prise juste au-dessus de la baignoire !).

Attention : Si vous ne fournissez pas ce diagnostic et qu’un incident survient, le locataire peut se retourner contre vous pour « vice caché ».

Mise aux normes ou Mise en sécurité : Quelle différence ?

C’est une question que l’on nous pose souvent chez Balland Jacquet.

• La mise aux normes (NF C 15-100) : C’est le standard pour le neuf. Il impose un nombre précis de prises par pièce, des prises RJ45 partout, etc. Il est très difficile d’atteindre ce standard en rénovation sans tout casser.

• La mise en sécurité : C’est ce qui est obligatoire pour louer un bien ancien. Il s’agit de s’assurer que l’installation, même ancienne, n’est pas dangereuse (tableau propre, terre présente, différentiel 30mA).

En tant qu’électriciens, notre rôle est souvent d’effectuer cette mise en sécurité pour rendre votre bien locatif sûr, sans vous obliger à refaire toute l’installation électrique à neuf si ce n’est pas nécessaire.

Qui est responsable de quoi ? (Propriétaire vs Locataire)

Une fois le bail signé, les rôles sont répartis.

Les obligations du propriétaire

Vous avez la charge de la structure et de la sécurité. C’est à vous de payer :

• La remise en état de l’installation avant l’entrée dans les lieux.

• Le remplacement du tableau électrique s’il est vétuste.

• Les réparations majeures dues à la vétusté (une prise qui brûle à cause de l’âge).

Les obligations du locataire

Le locataire est responsable de l’entretien courant et des petites réparations :

• Le remplacement des ampoules, des interrupteurs cassés par sa faute, ou des fusibles.

• L’utilisation correcte des équipements (ne pas brancher trois radiateurs sur une multiprise).

• S’il installe des équipements supplémentaires sans votre accord qui endommagent le réseau, la remise en état est à sa charge.

Pourquoi faire appel à Balland Jacquet pour votre bien locatif ?

La sécurité électrique ne se devine pas, elle se vérifie. Avant de mettre votre bien sur le marché dans l’Ain, notre équipe intervient pour :

1. Un audit technique : Nous repérons les points noirs qui pourraient bloquer le diagnostic.

2. La mise en conformité rapide : Remplacement de tableau, ajout de différentiel 30mA, mise à la terre.

3. La tranquillité d’esprit : Nous délivrons des installations propres et sûres, qui valorisent votre bien et rassurent vos futurs locataires.

FAQ

Le diagnostic électrique a révélé des anomalies, suis-je obligé de faire les travaux ?

La loi n’oblige pas explicitement à faire tous les travaux cités dans le diagnostic pour louer, SAUF si l’anomalie est qualifiée de « danger immédiat » ou si elle rend le logement « non décent ». Cependant, en cas d’accident, votre responsabilité sera engagée car vous étiez informé du défaut. Il est donc vivement conseillé de corriger les anomalies avant l’arrivée du locataire.

Qui doit installer le détecteur de fumée (DAAF) ?

C’est au propriétaire bailleur d’acheter et d’installer le détecteur de fumée normalisé. En revanche, c’est au locataire de vérifier qu’il fonctionne (test régulier) et de changer les piles pendant toute la durée du bail.

Mon locataire se plaint que les plombs sautent tout le temps, que faire ?

Si le disjoncteur saute, il y a deux causes possibles : soit l’installation est défaillante (votre responsabilité), soit le locataire branche trop d’appareils par rapport à la puissance de son abonnement (sa responsabilité). Dans un premier temps, conseillez-lui de vérifier son contrat fournisseur. Si le problème persiste, faites intervenir un électricien pour vérifier le tableau.

Une prise de terre est-elle obligatoire dans toutes les pièces ?

Pour une « mise en sécurité » (logement ancien), la terre est obligatoire dans les pièces d’eau (cuisine, salle de bain) et pour les appareils de classe I (machine à laver, frigo). Dans les chambres ou le salon d’un vieux bâtiment, l’absence de terre peut être tolérée si (et seulement si) ces prises sont protégées par un interrupteur différentiel 30mA au tableau.

Combien de temps est valable le diagnostic électrique ?

Pour la location, il est valable 6 ans. Attention, pour la vente d’un bien immobilier, il n’est valable que 3 ans. Ne confondez pas les deux échéances si vous passez de la location à la vente !